Theo chuyên gia bất động sản Phạm Trọng Phú - CEO Công ty Quản lý BĐS Titanium (Titanium Property), điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành ngày 30/07/2024 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 nêu rõ đất nông nghiệp có thể được xây dựng mà không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, người dân cần phải làm hồ sơ xin phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích để tồn tại công trình và các công trình này, khi triển khai thực hiện thì không được xây kiên cố mà chỉ được xây dựng tạm, dễ tháo dỡ được.

“Khi một mảnh đất rộng vài chục ha làm nông nghiệp mà trồng những cây ngắn ngày thì chủ đất có thể làm nhà xưởng chế biến, nhà ở cho công nhân, cho chuyên gia, thậm chí là nhà ở tạm cho chủ mảnh đất. Trước đây luật không cho phép làm, thành ra nhiều người đã ‘làm chui’ nhưng giờ đã 'danh chính ngôn thuận' rồi”, ông Phú chia sẻ.

Trên thực tế, nhiều đất nông nghiệp để lâu năm mà không được sử dụng sẽ gây ra lãng phí. Đặc biệt ở những vùng gần đô thị, người dân sẽ không thể trồng lúa, trồng cây được, đa số sẽ để trống.

Còn những nơi xây dựng mô hình homestay, farmstay đang "hot" nhiều năm qua, theo ông Phú, trước khi nghị định này có hiệu lực thì các mô hình này đã nở rộ nhiều và thực hiện xây cất không phép và trái pháp luật.

Chính vì vậy, mục đính chính của Nghị định này là để tạo điều kiện cho người dân xây dựng trên đất nông nghiệp đúng pháp luật, có thể kinh doanh được, cùng nhau phát triển bền vững và đây cũng là nhu cầu bức thiết của xã hội. Còn đối với những nơi có "view"  đẹp để phát triển nghỉ dưỡng như homestay, farmstay cũng sẽ được tháo gỡ.

Được nhiều hơn mất?

Theo ông Phú, ngoài việc cho phép người dân có thể kinh doanh sản xuất hoặc có thể ở một phần, mà Nhà nước cũng được lợi ích như thu thuế trên các mô hình kinh doanh trên lô đất xin phép.

Điều này cũng giúp cho các doanh nghiệp có những mảnh đất lớn, sản xuất ra các sản phẩm nông nghiệp và đóng thuế ngược lại cho ngân sách địa phương. Thay vì trước đây họ làm “chui” thì không thu thuế được.

Ông Phú cho rằng, việc xin sử dụng đất kết hợp đa mục đích thay vì chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ đa phần thuận lợi nhiều hơn, thuận lợi cho cả người dân, Doanh nghiệp và Nhà nước, còn bất lợi sẽ không nhiều.

Với khi Nghị định này ra đời, chuyên gia cũng dự đoán sắp tới sẽ nở rộ ra nhiều nhà đầu tư xin phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp vì nếu khu đất đẹp, nhà đầu tư sẽ xin phép hàng loạt để kinh doanh nhưng ngược lại Nhà nước cũng sẽ thu lại được thuế và làm cho kinh tế địa phương đó phát triển. Do đó, việc này nếu có xảy ra thì cũng không có rủi ro gì, ông Phú nhận định.

Nhà đầu tư sẽ đổ xô đi gom đất nông nghiệp?

Theo quan điểm ông Phú, với Luật Đất đai cởi mở như thế này và hiện việc phân lô tách thửa đang còn khó, nên việc nhà đầu tư chuyển phần lớn dòng tiền của mình để mua đất nông nghiệp và để dành 5-10 năm nữa khi Luật thoáng hơn hoặc có các Nghị định sửa đổi cho phép phân lô, phân thửa, thì chính những lô đất nông nghiệp họ mua hiện nay là nguồn cho sau này.

Thêm vào đó, do hiện nay đất nông nghiệp không quá mắc nên biên lợi nhuận có thể cao, như đất nông nghiệp ở Nhơn Trạch chỉ tầm 1-2 triệu/m2, còn như đất ở có nơi đến 40-50 triệu/m2. Do đó, không có lý do nào để họ không mua đất nông nghiệp vì room tăng giá còn rất cao.

“Nhà đầu tư họ sẽ đầu tư mua đất tại các vùng lân cận TPHCM, còn những nơi vùng sâu vùng xa hoặc những nơi hiện đang có đất nông nghiệp dùng để sản xuất thì nhà đầu tư sẽ không mua. Vì khi họ mua sẽ phải chịu mua với nhiều đất rộng, giá cũng không tăng trong vài năm tới, nên họ cũng sẽ hạn chế mua”, ông Phú nêu ví dụ.

Theo điều 99 Nghị định 102, sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích.

Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước.

Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.